Confira a edição de junho de 2024 do Boletim de Jurisprudência, elaborado pelo nosso time de Imobiliário.
Para manter os clientes e contatos atualizados, a equipe reúne mensalmente os principais casos julgados nos Tribunais.
PROCESSO 01
Dados do Processo
REsp 2.105.387-SP, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, por unanimidade, julgado em 14/5/2024.
Destaque
A Terceira Turma definiu, por unanimidade, que Embora a jurisprudência do STJ reconheça a legitimidade do filho para suscitar em embargos de terceiro a impenhorabilidade do bem de família em que reside, isso não pode ser usado para, por via transversa, modificar decisão que já rechaçou a impenhorabilidade do referido bem.
Ementa
Processual civil e tributário. Alegações. Deficiência. IPTU. Inclusão de imóvel então rural na zona urbana de município. Prévia comunicação do INCRA para a cobrança do imposto. Desnecessidade. Bitributação. Inexistência.
1. É deficiente a parte do recurso especial cujas razões estão dissociadas dos fundamentos adotados no acórdão recorrido.
Inteligência da Súmula 284 do STF.
2. As providências elencadas no art. 53 da Lei n. 6.766/1979 para que possa ser alterado o uso de solo rural para fins urbanos, dentre elas a necessidade de prévia audiência do Incra, não configuram condição à caracterização do fato gerador e à cobrança de IPTU sobre imóvel que, por lei local, passou a integrar a zona urbana da municipalidade e que preenche os requisitos elencados no art. 32 do CTN.
3. Salvo nos casos em que subsiste a destinação rural do bem (Tema 174 do STJ), a partir do momento em que o imóvel, então em área rural, passa a preencher as condições previstas no art. 32 do CTN e a integrar a zona urbana definida na lei local (presumivelmente válida), tem-se pela transmudação da propriedade de rural para urbana, enquadrando-se na conceituação do fato gerador do IPTU, afastando, de imediato, a tributação pelo ITR e, consequentemente, o risco de bitributação.
4. Eventual declaração e recolhimento do imposto federal no mesmo exercício resolve-se por meio de repetição de indébito.
5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.
PROCESSO 02
Dados do Processo
REsp 2.105.387-SP, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, por unanimidade, julgado em 14/5/2024.
Destaque
A Terceira Turma definiu, por unanimidade, que na locação por prazo determinado, embora possa ser enviada notificação exoneratória ao locador durante a vigência do contrato, o fiador somente irá se exonerar de sua obrigação ao término do contrato por prazo determinado, ainda que haja alteração no quadro social da empresa afiançada, ou em 120 dias a partir da data em que o contrato se torna indeterminado, por qualquer razão.
Ementa
Recurso especial. Ação de despejo. Ação de cobrança de aluguéis. Fiança. Contrato por prazo determinado. Alteração do quadro social. Empresa afiançada. Notificação extrajudicial. Exoneração. Efeitos.
1. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada em 10/12/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/10/2023 e concluso ao gabinete em 21/02/2024.
2. O propósito recursal é decidir se, em contrato de locação por prazo determinado, a alteração de quadro social da empresa afiançada admite a exoneração de fiador que havia prestado a garantia em razão de vínculo afetivo com algum dos sócios que se retirou e, sendo possível, a partir de quando a notificação passa surtir os efeitos de exonerar o fiador.
3. Necessário distinguir a notificação feita pelo fiador ao locador com a intenção de exonerar-se dos efeitos dessa notificação, os quais irão definir efetivamente a partir de quando o fiador estará exonerado da obrigação fidejussória.
4. A exoneração do fiador tem início distinto em cada uma das modalidades de contrato de locação, que pode ser firmado por (I) prazo indeterminado, (II) por prazo determinado que, prorrogando-se, torna-se indeterminado e (III) por prazo determinado que se extingue na data prevista ou antes.
5. Para os contratos por prazo indeterminado, aplica-se o art. 835 do Código Civil, combinado com o art. 40, X, da Lei 8.245/91, de forma que o fiador poderá exonerar-se da fiança, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Cuida-se de denúncia vazia, sem a necessidade de apresentar justificativas.
6. Para os contratos firmados por prazo determinado, mas que se tornam indeterminados em razão da sua prorrogação, a jurisprudência deste STJ assentou a desnecessidade de a notificação ser realizada apenas no período da indeterminação do contrato de locação, podendo os fiadores, no curso da locação com prazo determinado, notificarem o locador de sua intenção, embora seus efeitos somente possam se projetar para o período de indeterminação do contrato. Precedentes.
7. Em se tratando de locação por prazo determinado que tem fim na data avençada ou antes, a notificação exoneratória pode ser feita durante sua vigência, mas o compromisso fidejussório se estende até o fim do contrato.
8. Não há como se aplicar aos contratos de locação firmados por prazo determinado a regra do art. 40, X, da Lei 8.245/91, pois o dispositivo refere-se exclusivamente aos contratos por prazo indeterminado.
9. Embora possa ser enviada notificação exoneratória ao locador durante a vigência do contrato por prazo determinado, o fiador somente irá se exonerar de sua obrigação, (I) ao término do contrato por prazo determinado, ainda que haja alteração no quadro social da empresa afiançada ou (II) em 120 dias a partir da data em que o contrato se torna indeterminado, por qualquer razão.
10. O art. 820 do Código Civil determina que se pode estipular a fiança, ainda que sem consentimento do devedor ou contra a sua vontade.
11. Sendo o vínculo pessoal entre o fiador e algum dos sócios da empresa afiançada essencial para continuidade da garantia, tal disposição deve estar prevista expressamente no contrato de fiança, nos termos do art. 830 do Código Civil.
12. Recurso especial conhecido e provido.
PROCESSO 03
Dados do Processo
REsp 2.096.465-SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 14/5/2024, DJe 16/5/2024.
Destaque
A Terceira Turma definiu, por unanimidade, que as normas que impedem a arrematação por preço vil são aplicáveis à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente.
Ementa
Recurso especial. Processual civil e civil. Alienação fiduciária de imóvel. Execução extrajudicial. Lei Nº 9.514/1997. Ação declaratória de nulidade. Negativa de prestação jurisdicional. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Arrematação a preço vil. Impossibilidade. Julgamento citra petita. Caracterização. Valor da causa. Fixação. Proveito econômico.
1. A controvérsia dos autos se resume a definir: a) se houve negativa de prestação jurisdicional; b) se houve cerceamento de defesa em virtude do indeferimento do pedido de produção de provas;
c) se está caracterizada a hipótese de julgamento citra petita; d) se as normas que impedem a arrematação por preço vil são aplicáveis à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente e e) se o valor da causa foi adequadamente estabelecido.
2. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte.
3. Modificar a conclusão do Tribunal de origem, soberano quanto à análise da necessidade ou não de se produzir outras provas além daquelas já produzidas, demandaria o reexame do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, tendo em vista o óbice da Súmula nº 7/STJ.
4. Mesmo antes da vigência da Lei nº 14.711/2023, é possível a invocação não só do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas, tanto de direito processual quanto material, que i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do Código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015), para declarar a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente.
5. Havendo pedido subsidiário de natureza condenatória não apreciado pelas instâncias ordinárias, impõe-se reconhecer a efetiva ocorrência de julgamento citra petita, vício que, em decorrência do reconhecimento da nulidade da arrematação, poderá ser corrigido mediante simples adoção do critério de correção monetária determinado na sentença no momento da apuração da dívida.
6. O valor da causa deve corresponder ao conteúdo econômico pretendido com o ajuizamento da demanda, ainda que a pretensão seja meramente declaratória.
7. Nesta Corte prevalece o entendimento de que o valor da causa, nas demandas em que se visa anular o procedimento de execução extrajudicial, deve corresponder ao valor do imóvel.
8. Recurso especial de LUCIANTE PARTICIPAÇÕES LTDA. parcialmente provido. Recurso especial de J&F INVESTIMENTOS S.A. prejudicado.