Confira a edição de fevereiro de 2025 do Boletim de Jurisprudência, elaborado pelo nosso time de Imobiliário.
Para manter os clientes e contatos atualizados, a equipe reúne mensalmente os principais casos julgados nos Tribunais.
PROCESSO 01
Dados do Processo
AgInt no AREsp 2620468 /RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 16/12/2024, DJe 20/12/2024.
Destaque
A Terceira Turma decidiu, por unanimidade, que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, salvo em casos em que haja anuência expressa do proprietário, seja por contrato, por adesão aos termos da associação, ou por meio de previsão na escritura pública de compra e venda do imóvel.
Ementa
Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Associação de moradores. Cotas condominiais. Não associado. Anuência não verificada. Cobrança indevida. Revisão. Impossibilidade. Súmula nº 7/STJ. Divergência não comprovada.
1. Em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo. Precedentes.
2. A manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros.
3. Rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que restou comprovada a associação do recorrido, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.
4. Nos termos dos artigos 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, a divergência jurisprudencial com fundamento na alínea “c” do permissivo constitucional requisita comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não se oferecendo, como bastante, a simples transcrição de ementas sem realizar o necessário cotejo analítico a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações.
5. Agravo interno não provido.
PROCESSO 02
Dados do Processo
AgInt no AREsp 2629196 / SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 16/12/2024, DJe 20/12/2024.
Destaque
Direito civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Aquisição de imóvel no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida”. Vícios de construção. Caixa Econômica Federal. Legitimidade passiva. Questão solucionada pelo tribunal local com base na interpretação de cláusula contratual e no exame do conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. Agravo interno no agravo em recurso especial. Processual civil. Execução. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Bem de família. Elevado valor. Impenhorabilidade.
Ementa
Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Associação de moradores. Cotas condominiais. Não associado. Anuência não verificada. Cobrança indevida. Revisão. Impossibilidade. Súmula nº 7/STJ. Divergência não comprovada.
1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de penhora de imóvel, residência da família, de alto valor.
2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
3. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que para que seja reconhecida a impenhorabilidade do imóvel, prevista na Lei nº 8.009/1990, basta que o imóvel sirva como residência da família, sendo irrelevante se ele é ou não de elevado valor.
4. Agravo interno não provido.
PROCESSO 03
Dados do Processo
REsp 2142338 / SP, Rel. Ministra Nancy Andrigi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 11/02/2025, DJe 17/02/2025.
Destaque
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça definiu, por unanimidade, que a impenhorabilidade de bens de família é garantida mesmo quando o devedor não reside no imóvel, desde que ele seja utilizado como moradia pela família. A alienação do bem, realizada de forma fraudulenta, não altera sua natureza de bem de família se continuar servindo à moradia.
Ementa
Processual civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Negativa de prestação jurisdicional. Ausência. Multa do art. 1.026, § 2º, do CPC. Não incidência. Penhora de imóvel. Usufrutuo vitalício. Nu-proprietária devedora que não reside no bem. Moradia dos genitores na condição de usufrutuários. Bem de família. Caracterização. Impenhorabilidade. Fraude à execução. Ineficácia da alienação. Proteção da impenhorabilidade mantida. Imóvel qualificado como bem de família antes da alienação. Situação inalterada pela alienação apontada como fraudulenta. Dissídio jurisprudencial prejudicado.
1. Embargos de terceiro, dos quais foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/8/2022 e concluso ao gabinete em 6/6/2023.
2. O propósito recursal é decidir se (I) houve negativa de prestação jurisdicional; (II) deve ser afastada a multa dos embargos de declaração; (III) o único imóvel de propriedade da devedora, onde residem seus genitores em razão de usufruto vitalício, pode ser considerado bem de família, mesmo que a devedora não resida nele;
(IV) a configuração de fraude à execução afasta a impenhorabilidade do bem de família, ainda que o imóvel ostentasse essa qualidade antes da alienação apontada como fraudulenta.
3. Ausente omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, afasta-se a alegada violação do art. 1.022 do CPC.
4. A oposição de embargos de declaração, com manifesto caráter protelatório, enseja a aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do CPC, situação, contudo, não presente na espécie.
5. O imóvel no qual residem apenas os genitores da proprietária devedora, em razão de usufruto vitalício, é considerado bem de família impenhorável.
6. Não é necessário que a devedora proprietária resida no bem para ele merecer a proteção do bem de família, bastando que seja o único imóvel da entidade familiar e seja utilizado com a finalidade de moradia permanente, como estabelece o art. 5º da Lei nº 8.009/1990.
7. Sobre a fraude envolvendo bem de família impenhorável, a jurisprudência atual desta Corte entende que o parâmetro crucial para discernir se há ou não fraude contra credores ou à execução é verificar a ocorrência de alteração na destinação primitiva do imóvel – qual seja, a morada da família – ou de desvio do proveito econômico da alienação (se existente) em prejuízo do credor.
Inexistentes tais requisitos, não há alienação fraudulenta.
8. Assim, havendo alegação de alienação em fraude à execução envolvendo bem de família impenhorável, será necessário analisar: I) se, antes da alienação, o imóvel já se qualificava como um bem de família, não incidindo nenhuma exceção legal, como aquelas previstas no art. 3º da Lei nº 8.009/1990; e II) se, após a alienação, o imóvel manteve a qualidade de bem de família, ou seja, se continuou a servir de moradia à entidade familiar.
9. No recurso sob julgamento, os genitores da devedora residem no imóvel de propriedade desta, na condição de usufrutuários, desde 2014, quando já se qualificava como bem de família impenhorável.
Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
Embora o imóvel tenha sido doado pela devedora aos seus pais em 2018, a situação fática em nada se alterou, considerando que o bem continuou servindo como residência da entidade familiar, permanecendo na posse das mesmas pessoais e com a destinação de moradia inalterada.
10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido, tão somente para afastar a multa aplicada à recorrente no julgamento dos embargos de declaração.