Confira a edição de março de 2025 do Boletim de Jurisprudência, elaborado pelo nosso time de Imobiliário.
Para manter os clientes e contatos atualizados, a equipe reúne mensalmente os principais casos julgados nos Tribunais.
PROCESSO 01
Dados do Processo
REsp 2.025.013-RJ, Rel. Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador convocado do TJRS), Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 11/2/2025, DJEN 17/2/2025.
Destaque
A Terceira Turma decidiu, por unanimidade, que existindo questão histórica referente à propriedade pública, é necessária a perícia especializada reconstitutiva para identificação e individualização do imóvel.
Ementa
Direito civil e processual civil. Ação anulatória de ato jurídico e de registro imóbiliário e oposição à pretensão anulatória. Imóvel adquirido pela fazenda federal da república dos estados unidos do brasil em 1915. Escritura pública sem registro. Compra e venda a non domino. Contróvérsia a respeito da natureza pública da área. Prescritibilidade da pretensão anulatória e da oposição segundo a sentença. Anulação da sentença pelo tribunal.
Necessidade de prova pericial para análise e julgamento dos pedidos formulados na ação e na oposição. Questões da ausência de registro no registro de imóveis, ilegitimidade da união e usucapião alegadas como matéria suscetível de conhecimento de ofício. Recursos especiais não providos.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos especiais interpostos relativos à ação anulatória e à oposição.
Na ação anulatória, proposta originariamente pela Rede Ferroviária Federal S.A. – RFFSA, sucedida pela União, pleiteia-se a nulidade de título em nome de Selika Alves da Silva, transferido irregularmente para seu espólio, e consequentes registros imobiliários posteriores, sob o fundamento de que o imóvel foi adquirido pela Fazenda Federal da República dos Estados Unidos do Brasil, em 1915, do alienante Joaquim Alves da Silva, pai daquela, sua herdeira no inventário de bens.
Na oposição, pede-se a nulidade absoluta do registro imobiliário nº 321, referente ao formal de partilha da herdeira nominada, e dos demais que advieram em cadeia, porque, depois da alienação, Joaquim Alves da Silva colocou em testamento e foi inventariado área destituída de propriedade por parte dele. A compra e venda entre ele à União constitui compra e venda a non domino (exceto na fração de 48,80 metros de frente por 521,40 metros da frente aos fundos, de que era titular e alienou corretamente; a escritura pública refere-se a 108,80 metros de frente por 1000 metros da frente aos fundos).
Surgiram a partir daí sobreposições de transferências e registros nulos.
A sentença julgou improcedentes a ação e a oposição, sob a consideração da prescrição de ambas.
O Tribunal Regional Federal da 2ª Região anulou a sentença, pois considera imprescindível a realização de prova pericial para esclarecer sobre a individualização do imóvel, sua existência, seus limites, conforme as transferências e cadeia dominial. As partes recorrentes alegam que as questões centrais podem ser resolvidas independente da perícia, com base nos documentos já existentes, e são conhecíveis de ofício.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Na ação anulatória e na oposição, são alegadas nulidade de negócios jurídicos e de registros no Registro de Imóveis, discutindo-se, principalmente, sobre a natureza pública da área, a extensão da área e a cadeia dominial.
2. Assim, as questões pendentes são:
(i) a caracterização de venda a non domino em relação ao imóvel com alcance na existência de nulidade absoluta de registro imobiliário;
(ii) necessidade de realização de prova pericial complexa, que retroage a títulos antigos e subsequentes ao longo de muitos anos, escrituras públicas e registros imobiliários, para esclarecer a respeito da individualização do imóvel e da cadeia dominial, então se decidindo sobre as especificações dos pedidos na ação anulatória, na respectiva contestação, e na ação de oposição;
(iii) a natureza pública do imóvel diante da ausência de registro no Registro de Imóveis, correspondente à ilegitimidade ativa da União e usucapião.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Nas circunstâncias do caso, o Tribunal Regional Federal, justificadamente, concluiu: “Para se afastar a alegação dos opoentes de que houve venda a non domino, necessária seria a análise de documentos e da extensa cadeia dominial constituída sobre a área questionada, bem como da localização e extensão dos terrenos e dos respectivos registros públicos, bem como dos eventuais alargamentos e sobreposições dos limites da área em questão, o que demandaria produção de prova pericial complexa, que, embora inicialmente determinado pelo Juízo a quo, não chegou a ser realizada, proferindo-se julgamento conforme o estado do processo”.
4. Sendo o magistrado o destinatário da prova, compete a ele o exame acerca da necessidade da produção da prova pericial com base na prova documental, títulos e registros existentes. Prepondera no caso o julgado do Tribunal, que deu provimento à apelação desconstitutiva da sentença que a dispensou.
5. O Tribunal Regional Federal de origem concluiu, de forma devidamente fundamentada, pela imprescindibilidade da prova pericial para a integral solução da controvérsia. A revisão de tal entendimento exige amplo exame fático-probatório, incabível em recurso especial, conforme dispõe a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.
6. O Tribunal de origem deixou de resolver sobre a natureza pública da área. A escritura pública que serve de base à ação anulatória, movida pela União, porém, caracteriza indício suficiente da propriedade pública e respectiva imprescritibilidade, questões que deverão ser dirimidas em novo julgamento.
7. Tratando-se de escritura pública lavrada há mais de um século, as alegações de ausência de propriedade da União e de possibilidade do reconhecimento do usucapião demandam complexa análise da evolução histórica do Registro de Imóveis e da questão atinente ao usucapião de bens públicos. Tais questões deixam de ser suscetíveis de solução de ofício pela Superior Tribunal de Justiça e dependem de pronunciamento das instâncias ordinárias.
8. Justifica-se, pois, a confirmação do acórdão objeto dos recursos especiais, que declarou a nulidade da sentença, com a remessa dos autos ao Juízo competente para que, após a realização de prova pericial, seja proferido novo julgamento com a análise de todos os pedidos formulados pelas partes.
IV. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS.
PROCESSO 02
Dados do Processo
AgInt no AgInt no REsp 1.975.502-SP, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 10/2/2025, DJEN 13/2/2025
Destaque
Os Ministros da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça aprovaram a seguinte tese: “É válida a penhora do bem de família de fiador dado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII, do art. 3º da Lei. 8.009/1990”. (Tema 1.091)
Ementa
Direito civil. Agravo interno no agravo interno no recurso especial. Cobrança de taxa condominial. Condomínio de casas atípico. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão que deu provimento ao recurso especial para anular o acórdão recorrido e restabelecer a sentença que determinou a cobrança de taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, com base em contrato-padrão depositado em registro imobiliário.
2. O agravante sustenta que não formalizou adesão aos termos do Estatuto Social da associação e que adquiriu o lote antes da Lei n. 13.465/2017, o que afastaria a exigência de pagamento das taxas condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a cobrança de taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, sem a associação voluntária, considerando a existência de contrato-padrão com previsão de cobrança. III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A jurisprudência consolidada do STJ permite a cobrança de taxas condominiais em condomínios atípicos quando há contrato-padrão depositado em registro imobiliário, com previsão de cobrança, ao qual o adquirente anuiu.
5. A livre associação não afasta, por si só, a cobrança de taxa condominial em condomínios atípicos, quando há manifestação de vontade do proprietário em anuir ao encargo, seja por contrato, escritura pública ou depósito em cartório.
6. No caso, a sentença de primeiro grau constatou a existência de contrato-padrão com previsão de cobrança, assinado e depositado em registro imobiliário, o que legitima a cobrança das taxas condominiais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo interno desprovido.
PROCESSO 03
Dados do Processo
Tema Repetitivo 1158: REsp 1.949.185/SP; REsp 1.959.212/SP; e REsp 1.982.001/SP, Rel. Ministro Teodoro Silva Santos, Primeira Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN 13/2/2025
Destaque
A Primeira Seção fixou o Tema Repetitivo 1158, segundo o qual o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34, do CTN.
Questão submetida a julgamento
Definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária.
Informações complementares
Há determinação da suspensão do processamento de todos os processos, individuais ou coletivos, que versem sobre a mesma matéria, nos quais tenha havido a interposição de recurso especial ou de agravo em recurso especial, na Segunda Instância, ou que estejam em tramitação no STJ, respeitada, no último caso, a orientação prevista no art. 256-L do RISTJ.