Solução de Consulta COSIT nº 205/2024 – De acordo com a Receita Federal, o incorporador imobiliário que realiza o parcelamento do solo urbano na forma de condomínio de lotes pode optar pelo RET-Incorporação
Empresa que atua como investidora e executora de novos projetos imobiliários, sendo incorporadora de condomínios edilícios, formulou consulta à Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) para questionar se, considerando as alterações trazidas pela Lei nº 13.465/2017, que introduziu o artigo 1.358-A no Código Civil, o incorporador imobiliário que realiza o parcelamento do solo urbano, na forma de condomínio de lotes sob o regime de incorporação imobiliária e do patrimônio de afetação, pode optar pela adesão ao Regime Especial de Tributação (RET-Incorporação), nos termos dos artigos 1º a 4º da Lei nº 10.931/2004.
A consulente afirmou que o referido artigo 1.358-A do Código Civil passou a implementar os chamados condomínios de lotes, e que, com tal mudança legislativa, possui dúvidas sobre a aplicação do benefício fiscal às citadas unidades.
De acordo com a Lei 10.931/2004, esse regime especial de tributação é aplicável às incorporações imobiliárias enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação e permite que, para cada incorporação submetida ao RET-Incorporação, a incorporadora fique sujeita ao pagamento equivalente a 4% da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Como requisitos para adesão, a lei de regência determina ser necessária (i) a entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da RFB; e (ii) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964.
Na resposta à consulta, a RFB explicitou que o incorporador imobiliário que realiza o parcelamento do solo urbano na forma de condomínio de lotes pode optar pelo Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações imobiliárias, desde que atendidos os requisitos dos artigos 1º a 4º da Lei nº 10.931/2004, entre eles a necessidade do regime de afetação conforme disposto nos artigos 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964.
Essa Solução de Consulta é importante pois expõe um melhor entendimento do Fisco acerca do tratamento dos condomínios de lotes como incorporações imobiliárias, indo além do que constou anteriormente na Solução de Consulta COSIT 24/2024 (que não diferenciou adequadamente condomínios de lotes e loteamentos para fins de adesão ao regime). Desse modo, diante da atual previsão expressa no Código Civil sobre a aplicação do regime jurídico das incorporações imobiliárias aos condomínios de lotes, a RFB adequou o seu entendimento, no sentido de então considerar que, com a afetação patrimonial própria das incorporações imobiliárias, seja facultado ao incorporador de condomínios de lotes a opção pelo RET.