Publicado em 11 de junho, o Provimento CNJ nº 172/2024 delimitou a forma para contratação da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis. Embora anteriormente houvesse a possibilidade de celebração de negócios jurídicos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel por instrumento particular, a depender das normas de cada Tribunal, o Provimento CNJ nº 172/2024 determinou a uniformização das normas extrajudiciais para limitar essa possibilidade às administradoras de consórcios, às cooperativas de crédito e às entidades do SFI e do SFH.
No Estado de São Paulo, essa adequação foi estabelecida pelo Provimento CGJ nº 21/2024, que reconheceu a validade dos contratos de alienação fiduciária firmados antes de 11/06/2024 e estabeleceu como principal meio de verificação da autenticidade da data da celebração o reconhecimento de firma.
A partir de 11/06/2024, contratos celebrados por meio de instrumento particular que não se enquadrem nas exceções mencionadas não poderão mais ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis e poderão ser considerados nulos de pleno direito, conforme artigo 108 do Código Civil.
Por consequência, a análise e a comprovação da data de celebração dos instrumentos particulares de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel passa a compor a rotina necessária para a verificação da validade desses contratos, sendo crucial a análise detalhada e a comprovação da data de celebração dos instrumentos. Por outro lado, os negócios jurídicos que envolvam alienação fiduciária e que vierem a ser formalizados devem obedecer a forma pública (escritura pública) estabelecida no art. 108 do Código Civil.
Riscos aos agentes financeiros
Conforme mencionado, a partir de 11/06/2024, não será mais admitida a celebração de alienação fiduciária de imóvel por meio de instrumento particular, para entidades que não atuem no SFI ou no SFH, sendo necessária a utilização da forma pública, isto é, da escritura pública.
Logo, a consequência direta do Provimento CGJ nº 21/2024 é a necessidade de formalização dos negócios jurídicos de alienação fiduciária de imóvel em garantia por escritura pública, o que deve ser incluído na rotina das operações dessa natureza.
Porém, essa novidade não só impactará nas operações em que os agentes econômicos atuam como fiduciário (quem recebe o bem), mas também em outras operações nas quais seja necessário avaliar contratos de alienação fiduciária celebrados por terceiros, especialmente quando formalizadas por instrumento particular.
Isso porque, caso a alienação fiduciária de imóvel tenha sido realizada indevidamente por instrumento particular – ou seja, na vigência do Provimento 172/2024 do CNJ –, não só ficará vedado seu ingresso no Cartório de Registro de Imóveis competente, como também o negócio será considerado nulo de pleno direito, por força do art. 108 do Código Civil.
Além disso, nas alienações fiduciárias por instrumento particular celebradas até 11/06/2024, é recomendável verificar se houve o reconhecimento de firma por alguma das partes, a fim de comprovar cabalmente a validade do instrumento. Caso contrário, o contrato poderá ser tido como nulo, o que releva o grave impacto desse Provimento.