Por votação apertada em 3×2, nos autos do Recurso Especial n.º 2.042.756/SP, o STJ ratificou seu entendimento a respeito da responsabilidade do arrematante de imóvel pelos débitos condominiais, desde que previstos no edital de leilão, dado a natureza propter rem da obrigação.
Contudo, nos votos vencidos dos i. Ministros Moura Ribeiro e Nancy Andrighi, os julgadores isentavam o arrematante do imóvel pelos débitos condominiais eis que o §1º do art. 908 do Código de Processo Civil determina que os créditos que recaem sobre o imóvel, inclusive de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o preço pago na arrematação, bem como do edital não resulta negócio jurídico entre arrematante e Estado-alienante, não passando de mero aviso público.
Por outro lado, os votos vencedores indicaram que a regra do §1º do art. 908 do Código de Processo Civil não poderia ser analisada, eis que ausente seu prequestionamento, ao passo que os votos vencidos afirmaram a necessidade de aplicação do direito à espécie, conforme regra do art. 1.034 do Código de Processo Civil, bem como seria necessário que a Corte superasse sua antiga jurisprudência.
Dito isso, nota-se uma intenção dos julgadores do c. STJ em superar a orientação da responsabilidade do arrematante de imóvel pelos débitos condominiais pretéritos, o que deverá ocorrer em breve.
A aplicação da regra do §1º do art. 908 do Código de Processo Civil nos parece ser a medida mais correta em casos que existam débitos condominiais sobre imóveis postos em leilão judicial eis que, além de ser dado o fiel cumprimento da lei, a regra prestigia o princípio da efetividade da execução pois, em situações até que frequentes, o débito condominial acaba superando o próprio valor de avaliação do bem, afastando potenciais investidores na aquisição do imóvel e, desta forma, comprometendo o sucesso da execução.